כאשר מר הנרי דשווד מאחוזת נורלנד נפטר, בנו מנישואיו הראשונים ג'ון יורש את אחוזת המשפחה.
ג'ון דשווד, אשתו פאני ובנם הקטן עוברים לגור בנורלנד כבעלי הבית, האלמנה מרת דשווד ושלוש בנותיה מורדות לדרגה של אורחות.
הן נשארות ללא בית וכמעט ללא הכנסה משלהן.
מרת דשווד מוזמנת עם בנותיה (אלינור מריאן ומרגרט) לגור בבארטון קוטג' במחוז דבונשיר, בית ששייך לקרוב משפחה שלה סר ג'ון מידלטון.
אלינור נעצבת כשהיא צריכה לעזוב את ביתה כיון שנוצר קשר אהבה בינה לאדוארד פררס, אח של פאני דשווד. מריאן נפרדת מנורלנד בדמעות, כשהיא עוזבת את ביתה האהוב.
בבארטון פארק הם מתודעים למכרים חדשים, ביניהם מרת ג'ינינגס אמה של ליידי מידלטון, קולונל ברנדון קצין בדימוס רווק שמתאהב ממבט ראשון במריאן.
ג'ון וילובי הוא צעיר הפוגש את מריאן כשהיא נוקעת את רגלה תוך כדי ריצה בגשם, והוא נושא אותה אל ביתה.
וילובי מחזר אחר מריאן והיא משיבה לו אהבה בגלוי, עד שלפתע הוא מודיע שדודתו, מרת סמית שאצלה הוא מתגורר, מחייבת אותו לנסוע ללונדון לטפל בעסקיה.
הוא נוטש את מריאן חולת-אהבה ואומללה.
אן (ננסי) ולוסי סטיל הן דודניות של מרת ג'נינגס, מתארחות בבארטון פארק (בית משפחת מידלטון). לוסי מספרת לאלינור שהיא מאורסת למר פררס, אך משביעה אותה לשמור זאת בסוד, בגלל התנגדות משפחתו ללוסי שהיא חסרת פרוטה. אלינור חושבת בתחילה שלוסי מתכוונת לאחיו הצעיר של אדוארד, רוברט, והיא המומה כשמתגלה לה שלוסי מאורסת לאהובה אדוארד.